Baufinanzierung - Bank- oder Versicherungsdarlehen
Immobilen stellen fast immer eine besonders sichere Wertanlage dar. Ihre Finanzierung kann über Bank- oder Versicherungsdarlehen sowie Bausparvertrag erfolgen. In vielen Fällen ist es möglich, die Finanzierungskosten durch die Inanspruchnahme von öffentlichen Fördergeldern, die als zinsgünstige Darlehen vergeben werden, zu reduzieren. Allerdings hat man darauf keinen Rechtsanspruch und es sind sowohl festgelegte Einkommenshöhen als auch Eigenanteile zu berücksichtigen. Eine Bewilligung muss vor Baubeginn erfolgen, so dass entsprechende Antragsfristen, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind, eingehalten werden müssen.
Die überwiegende Anzahl der Bauherren benötigt für die Finanzierung eines Immobilienvorhabens eine Baufinanzierung. Der erste Ansprechpartner ist dabei meist die Hausbank oder Sparkasse, aber auch Hypotheken- und Discountbanken bieten Baufinanzierungen an. Die Entscheidung zwischen den einzelnen Angeboten erfolgt anhand verschiedener Kriterien, jedoch bieten Höhe der Effektivzinsen und der Nebenkosten die besten Vergleichsfaktoren.
Beschäftigt man sich näher mit niedrigstem und höchstem Effektivzinssatz, stellt man überrascht fest, dass selbst geringe Differenzen schnell eine Mehrbelastung von einigen hundert Euro ausmachen können. Muss man mit jedem Cent rechnen, lohnt sich also ein Konditionsvergleich. Der Nominalzins - meist der Werbeträger - ist jedoch nicht ausschlaggebend für die Attraktivität eines Angebotes, sondern die Höhe des effektiven Jahreszinses, wenngleich auch noch andere Konditionen ebenfalls berücksichtigt werden sollten. Nur wenige Bauherren kennen sich mit Baufinanzierungen wirklich aus und haben aufgrund der Komplexität Probleme, verschiedene Offerten zu vergleichen. Hier empfiehlt es sich, einen detaillierten Tilgungsplan ausarbeiten zu lassen. Dieser gibt Auskunft über alle entstehenden Kosten sowie über die noch bestehende Restschuld bei Ablauf der Zinsbindungsfrist. Das ist besonders dann interessant, wenn die Tilgungsraten verschiedener Anbieter zwar gleich hoch ausfallen, aber bei gleicher Laufzeit unterschiedliche Restschulden ausweisen.
Wer sein Augenmerk nur auf den Effektivzins richtet, hat bei der Beurteilung des Finanzierungsangebotes nicht berücksichtigt, welch großen Posten die entstehenden Nebenkosten bilden können. Diese müssen in einer aussagekräftigen Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren, Teilauszahlungszuschläge und andere Nebenkosten sind Bestandteile der in der Preisangabenverordnung vorgeschriebenen Kosten. Oft sind die Nebenkosten höher, wenn werbewirksam auf die Erhebung von Bearbeitungsgebühren, die normalerweise ungefähr 2 Prozent der Darlehenssumme ausmachen, verzichtet wird. Weitere 1 bis 2 Prozent der Darlehenssumme sind für die Feststellung des Beleihungswertes einer Immobilie zu entrichten. Weiterhin muss mit zusätzlichen Gebühren rechnen, wer die Darlehensauszahlung in mehreren Teilbeträgen benötigt. Allerdings ist es bei der Neuerstellung eines Gebäudes Usus, entsprechend dem Baufortschritt Teilbeträge der Finanzierungssumme abzurufen. Dann werden so genannte Bauzeitzinsen für das zunächst noch nicht benötigte bzw. nicht angeforderte Kapital erhoben, wobei für die noch nicht ausgezahlten Beträge häufig keine Zahlungen zu leisten sind.
Da mittlerweile das Erfragen des Effektivzinses als Anhaltspunkt für die Beurteilung der Offerten auch von Laien immer häufiger erfolgt, nutzen viele Anbieter den Punkt Nebenkosten, um zusätzliche Gewinnmöglichkeiten zu schaffen. Dem kann man jedoch auch als Nicht-Fachmann/-frau vorbeugen, indem man den tatsächlichen Effektivzins, auch Gesamteffektivzinssatz genannt, erbittet, denn dieser enthält außerdem alle Nebenkosten.
Die Zinsbindungsfrist einer Baufinanzierung sollte sich vornehmlich danach richten, wie sich die Situation auf dem Kapitalmarkt darstellt. Langfristige Zinsbindungen sind dann zu empfehlen, wenn die Zinssätze - so wie derzeit - recht niedrig sind. Je nach Beleihungsgrenze liegt der momentane Zinssatz für Baugeld bei etwa 5 bis 6 Prozent. Eine Zinsbindungsfrist von etwa einem Jahrzehnt ist bei den zurzeit geltenden Bedingungen angemessen.